第一章 物業(yè)與物業(yè)管理

第一節(jié)：物業(yè)

一、概念：物業(yè)是指已經(jīng)建成，并可投入使用的各類居住非居住的建筑物，以及其配套的設(shè)備、市政設(shè)施及物業(yè)

所在的土地、相關(guān)的場(chǎng)地、庭院等.

二、物業(yè)的性質(zhì) (一)自然屬性： 1.二元性(土地、建筑物)

2.有限性(土地)

3.配套性(各類設(shè)施)

4.多樣性和差異性(建筑形式)

5.固定性(土地、建筑物)

6.永久性和長(zhǎng)期性(土地、建筑物)

(二)社會(huì)屬性： 1.經(jīng)濟(jì)屬性 商品屬性

短缺性

保值、增值性

宏觀可調(diào)控性

2.法律屬性：產(chǎn)權(quán)屬性

1.廣義的房地產(chǎn)包含物業(yè)，有時(shí)二者可通用

三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分 (一)聯(lián)系 2.物業(yè)中包含的土地與房產(chǎn)屬不動(dòng)產(chǎn)

物業(yè)屬于單元性房地產(chǎn)概念

1.稱謂領(lǐng)域不同 不動(dòng)產(chǎn)屬民法概念

(二)區(qū)別 房地產(chǎn)屬經(jīng)濟(jì)法、行政法、商事實(shí)務(wù)中的概念

2.適用范圍不同 房地產(chǎn)適用宏觀領(lǐng)域

物業(yè)適用微觀領(lǐng)域

3.概念外延不同 ：房地產(chǎn)包含物業(yè)，二者是整體與部分的關(guān)系，又有宏觀與微觀之別

第二節(jié)：物業(yè)管理

一、物業(yè)管理的概念 (一)概念：物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企業(yè)受物業(yè)所有人或使用人委托、運(yùn)用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，按照物業(yè)管理委托合同，對(duì)已經(jīng)投入使用的各類物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)化、規(guī)范化的管理;為物業(yè)所有人或使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造良好的居住、工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值.

(二)物業(yè)管理的內(nèi)涵(特征) 1.管理對(duì)象是物業(yè)

2.服務(wù)對(duì)象是業(yè)主或使用人

3.管理活動(dòng)具有經(jīng)營(yíng)性

4.有助于物業(yè)功能完善，增值、保值

5.提供的服務(wù)包含物質(zhì)和精神兩方面

6.實(shí)行全方位、多功能的管理

7.管理活動(dòng)統(tǒng)一、協(xié)調(diào)性

8.具有中介性、契約性

二、物業(yè)管理的起源與原因 (一)起源原因 1.社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物

2.傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)

1.物業(yè)管理是社會(huì)化管理模式

(二)物業(yè)管理為何具有強(qiáng)大的生命力 2.物業(yè)管理是專業(yè)化管理

3.物業(yè)管理是經(jīng)營(yíng)型管理

4.物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶

第三節(jié)：香港的物業(yè)管理

一、香港物業(yè)管理概述 (一)香港重視物業(yè)管理、其專業(yè)化物業(yè)管理源自英國(guó)

(二)香港當(dāng)局負(fù)責(zé)物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)是房屋署

(三)香港物來(lái)管理協(xié)會(huì)成立于1989年

二、香港物業(yè)管理機(jī)構(gòu) (一)房屋委員會(huì)

(二)房屋署

(三)房屋協(xié)會(huì)

(四)公共屋村管理機(jī)構(gòu)

(五)多層建筑物立案法團(tuán)

三、香港物業(yè)管理主要特點(diǎn) (一)政府重視

(二)管理法制化

(三)業(yè)主自治

第四節(jié)：中國(guó)大陸的物業(yè)管理

一、物業(yè)管理在大陸的產(chǎn)生與發(fā)展：中國(guó)物業(yè)管理的探索是從住宅開始的

(一)從思想觀念來(lái)看，人們開始接受物業(yè)管理模式

二、中國(guó)物業(yè)管理特色 (二)從管理模式上來(lái)看，兩種社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的管理模式并存

(三)從管理內(nèi)容和服務(wù)來(lái)看，正處于起步階段，且發(fā)展不平衡

(四)物業(yè)管理形式多樣化和管理標(biāo)準(zhǔn)多層化

(五)還沒(méi)有形成完整系統(tǒng)的法制化管理體系

(六)物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)形成、正成為新興行業(yè)

三、大力發(fā)展我國(guó)物業(yè)管理的意義 (一)有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

(二)有利于物業(yè)管增值、保值

(三)有利于增強(qiáng)社會(huì)信任感和投資者的信心

(四)有利于物業(yè)整體功能的發(fā)揮、環(huán)境和人際關(guān)系的改善

第四節(jié)：中國(guó)大陸的物業(yè)管理

一、物業(yè)管理在大陸的產(chǎn)生與發(fā)展：中國(guó)物業(yè)管理的探索是從住宅開始的

(一)從思想觀念來(lái)看，人們開始接受物業(yè)管理模式

二、中國(guó)物業(yè)管理特色 (二)從管理模式上來(lái)看，兩種社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的管理模式并存

(三)從管理內(nèi)容和服務(wù)來(lái)看，正處于起步階段，且發(fā)展不平衡

(四)物業(yè)管理形式多樣化和管理標(biāo)準(zhǔn)多層化

(五)還沒(méi)有形成完整系統(tǒng)的法制化管理體系

(六)物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)形成、正成為新興行業(yè)

三、大力發(fā)展我國(guó)物業(yè)管理的意義 (一)有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

(二)有利于物業(yè)管增值、保值

(三)有利于增強(qiáng)社會(huì)信任感和投資者的信心

(四)有利于物業(yè)整體功能的發(fā)揮、環(huán)境和人際關(guān)系的改善

第三節(jié)：物業(yè)管理與酒店管理的關(guān)系

一、酒店的概念及其主要職能 (一)概念：指以建筑物為憑借通過(guò)客房、餐飲，向旅客提供服務(wù)的場(chǎng)所

(二)特點(diǎn) 1.綜合性

2.直接性

3.不儲(chǔ)藏性

4.產(chǎn)品質(zhì)量人為因素大、難以恒定一致

5.提供服務(wù)為特殊商品、容易產(chǎn)生擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)心理

(三)主要職能：把各種資源的轉(zhuǎn)換職能

二、酒店管理與物業(yè)管理的異同 (一)不同點(diǎn) 1.功能不同 (1)物管針對(duì)業(yè)主長(zhǎng)期服務(wù)

(2)酒店管理針對(duì)旅客短暫服務(wù)

2.產(chǎn)權(quán)關(guān)系不同 (1)物管產(chǎn)權(quán)多元化

(2)酒店管理業(yè)主的單一性

3.管理特點(diǎn)不同 (1)物管提供服務(wù)是長(zhǎng)期性的

(2)酒店管理短時(shí)可完成

4.權(quán)利義務(wù)關(guān)系形成不同 (1)物管是簽訂管理服務(wù)合同

(2)酒店管理形成是“約定俗成”

5.聘請(qǐng)管理公司權(quán)利主體不同 (1)物管由業(yè)主聘請(qǐng)管理公司

(2)酒店管理由酒店經(jīng)營(yíng)者聘請(qǐng)管理公司

(二)相同點(diǎn) 1.二者同屬于服務(wù)性行業(yè)

2.都是規(guī)范化管理要求高的行業(yè)

3.二者之間呈日趨融合局面

第四節(jié)：物業(yè)管理學(xué)的學(xué)科體系

一、物業(yè)管理理論學(xué)科：主要分析房屋消費(fèi)理論. 可細(xì)分：物業(yè)管理理論、物業(yè)管理實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)管理法、物業(yè)管理財(cái)務(wù)、物業(yè)管理學(xué)科史及

中外物業(yè)管理對(duì)比等學(xué)科(注意考點(diǎn)：多選題)

二、物業(yè)管理技術(shù)學(xué)科：主要研究物業(yè)養(yǎng)護(hù).如：房屋維修養(yǎng)護(hù)、家裝設(shè)計(jì)施工、家電維修技術(shù)、庭院綠化養(yǎng)護(hù)等

三、物業(yè)管理服務(wù)學(xué)科：主要研究企業(yè)職業(yè)道德與修養(yǎng).如服務(wù)行為及規(guī)范、文明服務(wù)語(yǔ)言、精神文明及職業(yè)道德等

第五節(jié)：物業(yè)管理的研究方法

一、唯物辯證主義：用聯(lián)系的觀點(diǎn)、發(fā)展的觀點(diǎn)、全面的觀點(diǎn)、矛盾的觀點(diǎn)來(lái)分析問(wèn)題.它是研究物業(yè)管理學(xué)的基本方法.

二、系統(tǒng)的方法：包括整體性、要素的優(yōu)化性、結(jié)構(gòu)性三個(gè)特征

三、實(shí)證方法：用實(shí)際情況予以證實(shí)的方法

第三章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理

第一節(jié)：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) (一)含義：房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面商品體現(xiàn)

(二)城市房屋 1.住宅

2.生產(chǎn)用房

3.營(yíng)業(yè)用房

4.文教用房

5.行政用房

6.其它專用房

(三)城市土地 1.生活居住

2.工業(yè)

3.交通運(yùn)輸

4.市政公用設(shè)施

5.風(fēng)景游覽區(qū)

6.公共綠地

7.文教衛(wèi)生用地

8.道路、廣場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)

9.特殊用地(監(jiān)獄)

10.其它用地

(四)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，屬第三產(chǎn)業(yè)第二層

二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行機(jī)制 (一)一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)環(huán)節(jié)組成

(二)生產(chǎn)環(huán)節(jié)：開發(fā)和再開發(fā)是房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主要生產(chǎn)活動(dòng)

(三)流通環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)主要活動(dòng)：買賣、租賃、抵押等三種流通方式

(四)消費(fèi)環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)產(chǎn)品使用周期長(zhǎng)，具有固定性、耐久性、增值性

三、在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位、作用 (一)地位 1.國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)：其經(jīng)營(yíng)收入可占政府財(cái)政收入的10%—40%，香港則高達(dá)50%

2.基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)：其興旺可帶動(dòng)促進(jìn)金融、建材、裝飾、家具等相關(guān)行業(yè)的繁榮

3.國(guó)家的財(cái)富：目前我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)4萬(wàn)億元

(二)作用 1.起到連接生產(chǎn)與生活、生產(chǎn)與流通、生產(chǎn)與消費(fèi)的作用

2.提供大量的財(cái)政積累：其提供的財(cái)政積累可達(dá)財(cái)政收入總額的三成左右

3.合理充分利用了土地的資源

4.帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

5.優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

6.提供了就業(yè)機(jī)會(huì)

7.改善環(huán)境

8.促進(jìn)改革開放