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第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

一、練習(xí)題

1、術(shù)語解釋

(1)地產(chǎn) (2)房地產(chǎn)(3)不動(dòng)產(chǎn) (4)基準(zhǔn)地價(jià) (5)標(biāo)定地價(jià)(6)樓面地價(jià)

2、單項(xiàng)選擇題

(1)最佳使用是( )必須考慮的評(píng)估前提。

a.地產(chǎn) b.房屋建筑物 c.企業(yè)資產(chǎn) d.資產(chǎn)

(2)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通條件 b. 個(gè)別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件

c. 容積率和覆蓋率 d. 特別利害關(guān)系和特殊動(dòng)機(jī)

(3)假設(shè)開發(fā)法屬于一種( )。

a. 加和法 b. 積算法 c. 類比法 d. 倒算法

(4)某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10%，其評(píng)估價(jià)值最有可能為( ) 元。

a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369

(5)計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按( )計(jì)算。

a. 合同工期 b. 額定工期 c. 協(xié)商工期 d. 實(shí)際工期

(6)待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價(jià)格指數(shù)為l00%，從1991年到1995年的價(jià)格指數(shù)每年增長幅度分別是11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.8%，則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000

(7)待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3 000元，土地還原利率為7%.建筑物還原利率為8%，評(píng)估時(shí)，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評(píng)估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1 000元，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法所得到建筑物的價(jià)值最有可能是( ) 元。

a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041

(8)殘余估價(jià)法屬于( )中的一種具體方法。

a. 收益法 b. 成本法 c. 市場法 d. 功能價(jià)值法

(9)有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價(jià)為3000元/平方米，則樓面地價(jià)為( )元/平方米。

a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800

(10)若反映宗地地價(jià)水平，( )指標(biāo)更具說服力。

(11)某地產(chǎn)未來第一年純收益為30萬元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無限年期，預(yù)計(jì)未來每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬元。資本化率為7%，則該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于( )萬元。

a. 205 b. 429 c. 633 d. 690

(12)待估地產(chǎn)年總收人18萬元，年總費(fèi)用10萬元，剩余使用年限10年，折現(xiàn)率為10%，則其評(píng)估價(jià)值最接近于( )萬元。

a. 110 b. 61 c. 80 d. 49

(13)待評(píng)估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每層月租金為2500元，各種費(fèi)用占租金收入的40%，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，評(píng)估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米1000元，建筑物的年純收益為( ) 元。

a.1000 b.12000 c.4000 d.2000

(14)某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中共選擇了三個(gè)參照物，并分別得到127萬元、142萬元、15l萬元3個(gè)評(píng)估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25%、40%、35%，則被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值最接近( )萬元。

a.140 b. 157 c. 141 d. 148

(15)如果房地產(chǎn)的售價(jià)為5000萬元，其中建筑物價(jià)格為3000萬元，地價(jià)為2000萬元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為450萬元，建筑物的資本化率為10%，那么土地的資本化率最接近于 ( )。

a. 9% b. 12.5% c. 7.5% d. 5%

(16)被評(píng)估建筑物歷史建造成本為80萬元，1997年建成，要求評(píng)估該建筑物2000年的重置成本。調(diào)查得知，被評(píng)估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為103%、103%、102%，該建筑物的重置成本最接近于( )萬元。

a. 86 b. 87 c. 90 d. 85

(17)已知某房地產(chǎn)月租金收入為20萬元，月費(fèi)用總額為5萬元，建筑物價(jià)格為1000萬元，建筑物的資本化率為10%，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于( )萬元。

a. 50 b. 60 c. 80 d. 100

(18)假定被評(píng)估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預(yù)計(jì)前3年的純租金收入分別為3萬元、2萬元、1萬元，從第4年開始年純收益保持在3萬元水平上，折現(xiàn)率為10%，該房地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于( )萬元。

a. 28 b. 32 c. 25 d. 30

(19)被評(píng)估土地的剩余使用權(quán)年限為30年，參照物剩余使用權(quán)年限為25年，假定折現(xiàn)率為8%，被評(píng)估土地的年限修正系數(shù)最接近于( )

a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054

(20)運(yùn)用最佳使用原則評(píng)估地產(chǎn)的前提條件是( )。

a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性

c. 土地用途廣泛性 d. 土地利用永續(xù)性

(21)某宗地取得費(fèi)用為每平方米100元，開發(fā)費(fèi)用為每平方米300元，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為9%，二年期貸款利率為10%，三年期貸款利率為11%，開發(fā)周期為3年，第一年投資占總投資的1/2，第二、三年投資各占總投資的l/4，問該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為( )元。

a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25

(22)某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為8000元，評(píng)估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格為1200 元/平方米，建筑物的年純收益為( )元。

a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000

(23)某一宗2000平方米空地的預(yù)計(jì)最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積4000平方米的商業(yè)建筑。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價(jià)為3000元/平方米，估計(jì)該建筑物的建筑費(fèi)用為1400元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的6%，利息利潤為地價(jià)、建筑費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用之和的15%，銷售費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的10%，該土地的價(jià)值接近于( ) 元/平方米。

a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000元

(24)在用收益法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，總費(fèi)用不包括 ( )。

a.房地產(chǎn)稅金 b.管理費(fèi) c.利息 d.保險(xiǎn)費(fèi)

(25)某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為300萬元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評(píng)估的( )

a.供求原則 b.替代原則 c.最佳使用原則 d.貢獻(xiàn)原則

(26)某待評(píng)估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評(píng)估住宅的價(jià)格比參照交易住宅的價(jià)格高15%，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為( )

a.100/115 b.85/100 c.115/100 d.100/85

(27)某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2001年1月的重置成本為500 萬元，2001年1月的評(píng)估值接近( ) 萬元

a.400 b.392 c.402 d.390

(28)某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費(fèi)為l000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。該土地投資利息為( ) 萬元

a.120 b.80 c.60 d.100

(29)某宗土地為1 000平方米，國家規(guī)定的容積率為5，建筑密度為0.6，下列建設(shè)方案中最可行的為( )

a. 建筑物地面一層建筑面積為800平方米，總建筑面積為4600平方米

b. 建筑物地面一層建筑面積為700平方米，總建筑面積為7000平方米

c. 建筑物地面一層建筑面積為600平方米，總建筑面積為4800平方米

d. 建筑物地面一層建筑面積為400平方米，總建筑面積為4200平方米

(30)某地產(chǎn)未來第一年的純收益為18萬元，預(yù)計(jì)以后各年的純收益按l%的比率遞減，該地產(chǎn)的剩余使用權(quán)年限為10年，折現(xiàn)率為8%。該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于( )萬元

a. 77 b. 146 c. 116 d. 193

3、多項(xiàng)選擇題

(1) 影響地價(jià)的一般因素有( )。

a. 行政因素 b. 區(qū)域因素 c. 社會(huì)因素 d. 經(jīng)濟(jì)因素 e. 人口因素

(2)影響地價(jià)的社會(huì)因素主要包括( )等幾個(gè)方面。

a. 政治安定狀況 b. 社會(huì)治安程度 c.稅收政策 d. 房地產(chǎn)投機(jī) e. 交通管制

(3)影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素有( )。

a.商業(yè)繁華程度 b.環(huán)境優(yōu)劣度 c.規(guī)劃限制

d.公有設(shè)施完善度 e. 交通便捷度

(4)影響地價(jià)的個(gè)別因素主要有( )。

a. 位置因素 b. 地形地質(zhì)因素 c. 面積因素

d. 地塊形狀因素 e. 土地利用因素

(5)市場法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮的因素有( )。

a. 繁華程度 b. 交通狀況 c.基礎(chǔ)設(shè)施狀況

d. 環(huán)境質(zhì)量 e. 土地使用年限

(6)評(píng)估建筑物需考慮的因素包括( )。

a. 產(chǎn)權(quán) b. 用途 c. 建筑結(jié)構(gòu) d.建成時(shí)間 e.裝修質(zhì)量和水平

(7)建筑物應(yīng)在( )方面符合政府規(guī)定。

a. 建筑結(jié)構(gòu) b. 建筑用途 c.容積率 d.覆蓋率 e.外形設(shè)計(jì)

(8) 我國房地產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)的物一般包括( )。

a.土地使用權(quán) b.土地所有權(quán) c.建筑物及其權(quán)益

d.建筑物中的水暖設(shè)施 e.建筑物中的辦公設(shè)備

(9)假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤是以( )為計(jì)算基礎(chǔ)的。

a.專業(yè)費(fèi)用 b.投資利息 c.賣樓價(jià) d.地價(jià) e.建筑費(fèi)用

(10)運(yùn)用市場比較法評(píng)估地產(chǎn)，在選擇參照物時(shí)應(yīng)注意在( )方面與評(píng)估對(duì)象保持一致。

a.交易類型 b.用地性質(zhì) c.交易價(jià)格 d.供需圈 e.交易時(shí)間

(11)房地產(chǎn)評(píng)估遵循的原則有( )

a.最有效使用原則 b.合法原則 c.替代原則 d.供求原則 e.貢獻(xiàn)原則

4、計(jì)算分析題

(1)待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為6，覆蓋率為≤50%，土地使用權(quán)年限為70年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測(cè)該宗地公平市場價(jià)值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計(jì)建設(shè)期為2年，第一年投人60%的總建設(shè)費(fèi)，第二年投入40%的總建設(shè)費(fèi)，總建設(shè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1000萬元。專業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的6%，利息率為10%，利潤率為20%，售樓費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價(jià)的5%，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價(jià)預(yù)計(jì)為3000元/平方米,折現(xiàn)率10%。

(2)投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5，單價(jià)為1000元/平方米，乙地容積率為3，單價(jià)為800元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應(yīng)選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)?

(3)某房屋建筑面積為1200平方米，同類型房屋標(biāo)準(zhǔn)新建單價(jià)為970元/平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加1%;設(shè)備配置齊全，增加2%;地段、層次、朝向增加1.5%，其他情況同于標(biāo)準(zhǔn)房屋。經(jīng)現(xiàn)場評(píng)定，該房屋為7成新。根據(jù)上述情況，評(píng)估房屋價(jià)格。

(4)某商業(yè)用房地產(chǎn)，按照國家的規(guī)定其土地使用權(quán)最高使用年限為40年，現(xiàn)該房屋擬出租，出租期l0年，按租賃雙方合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎(chǔ)，每年比上年遞增2%，后5年按每年15萬元固定不變。假定資本化率為l0%，該房地產(chǎn)l0年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少?

(5)有一待估宗地，現(xiàn)收集到4個(gè)可比較參照交易案例，具體情況如下表。

宗地

成交價(jià)格

(元/平方米)

交易時(shí)間

交易情況

容積率

剩余使用年限

區(qū)域因素

個(gè)別因素

待估地

2000/01

0

1.2

45

0

0

1

800

1998/01

2%

1.3

50

1%

0

2

850

1999/01

1%

1.4

50

0

1%

3

760

1998/01

0

1.1

40

0

-2%

4

780

1998/01

0

1.0

45

-1%

1%

表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負(fù)號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積率在l-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)增加3%。該城市地價(jià)指數(shù)見下表：

年份

1995

1996

1997

1998

1999

2000

指數(shù)

100

105

108

110

111

115

試根據(jù)以上條件評(píng)估待估宗地2000年1月20日的價(jià)格。

(6)有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為3200平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓。土地使用權(quán)年期為50年。據(jù)市場調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對(duì)外出租，出租率估計(jì)為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為300元，年出租費(fèi)用為年租金的25%。建筑費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方米1000元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投人。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為7%，不動(dòng)產(chǎn)綜合還原利率為8%，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的15%。試評(píng)估該宗土地的地價(jià)。計(jì)算結(jié)果以元為單位(取整)。

(7)房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，月租金為7元/平方米。預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的5%，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12%，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的6%，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為0.3萬元/年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12%。計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值。

(8)假定某市政府將于2000年2月1 日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積 5000平方米，容積率限定為4，土地使用權(quán)70年，某開發(fā)商欲購買此地，他準(zhǔn)備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑成本的6%，開發(fā)商的目標(biāo)利潤為成本的15%，有關(guān)稅費(fèi)為樓價(jià)的5%，折現(xiàn)率為10%，工程完工后每平方米售價(jià)5500元，估計(jì)一年內(nèi)售完。開發(fā)商委托你評(píng)估該宗土地價(jià)格，試計(jì)算分析。

(9)某房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬元，預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年10月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格預(yù)計(jì)比2001年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測(cè)算該房地產(chǎn)2001年10月的價(jià)格。

(10)某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，實(shí)際已經(jīng)使用8年。經(jīng)過調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本800萬元(建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%)，管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費(fèi)為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬元;裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，已經(jīng)使用2年;設(shè)備部分的重置成本為110萬元，平均壽命為10年，已經(jīng)使用 8年。假設(shè)殘值率為零，試計(jì)算該建筑物的折舊(貶值)總額。

(11)某房地產(chǎn)的土地面積1000平方米，建筑面積2000平方米。土地于1994年10月1日通過有償出讓方式以1000元/平方米的價(jià)格取得，使用權(quán)年限為50年。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于1995年10月1日建成使用，建筑造價(jià)為800元/建筑平方米。1999年10月1日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為50年的土地的價(jià)格為1100元/平方米，該類房屋的重置成本為900元/建筑平方米。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6%，試估算該房地產(chǎn)1999年10月1日的總價(jià)格。

(12)某在建工程開工于2001年3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積率為5.1，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從2001年3月1日起50年。土地取得費(fèi)為樓面地價(jià)1000元/平方米，該公寓正常建設(shè)期為2年，建造費(fèi)用為2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的45%。估計(jì)該公寓開發(fā)項(xiàng)目可以按期完成，建成后出租的租金預(yù)計(jì)為80元/建筑平方米·月，可出租面積為總建筑面積的65%，正常出租率為80%，出租經(jīng)營費(fèi)用為收入的30%。購買該在建工程應(yīng)交納稅費(fèi)為購買價(jià)格的4%。試估算該在建工程2001年9月1日的價(jià)格。折現(xiàn)率為10%。

(13)某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層已經(jīng)于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時(shí)空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，出租費(fèi)用為租金的20%。折現(xiàn)率為10%。試估算該房地產(chǎn)1998年5月31日出售時(shí)的總價(jià)格。

(14) 某在建工程開工于2002年3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積率為5，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從2002年3月1日起50年。土地取得費(fèi)為樓面地價(jià)1000元/平方米，該公寓正常建設(shè)期為2年，建造費(fèi)用為2500元/建筑平方米，到2002年9月1日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的45%。評(píng)估基準(zhǔn)日相近地區(qū)類似70年土地使用權(quán)的土地上剛剛建成公寓(建設(shè)開發(fā)周期為2年)的出售價(jià)格為3500元/建筑平方米,公寓類房地產(chǎn)價(jià)格近年來每年上漲2%,預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持該增長率。購買該在建工程的契稅稅率為購買價(jià)格的4%,市場利息率為10%,利潤為樓價(jià)的8%。試估算該在建工程2002年9月1日的價(jià)值。若按評(píng)估價(jià)值進(jìn)行交易,在建工程的原產(chǎn)權(quán)人大約贏余或虧損多少(不計(jì)利息)?