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第四章房地產價格評估

一、練習題

1、術語解釋

(1)地產 (2)房地產(3)不動產 (4)基準地價 (5)標定地價(6)樓面地價

2、單項選擇題

(1)最佳使用是( )必須考慮的評估前提。

a.地產 b.房屋建筑物 c.企業資產 d.資產

(2)基準地價系數修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通條件 b. 個別因素和市場轉讓條件

c. 容積率和覆蓋率 d. 特別利害關系和特殊動機

(3)假設開發法屬于一種( )。

a. 加和法 b. 積算法 c. 類比法 d. 倒算法

(4)某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現率為10%，其評估價值最有可能為( ) 元。

a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369

(5)計算建筑期利息的工期應按( )計算。

a. 合同工期 b. 額定工期 c. 協商工期 d. 實際工期

(6)待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價格指數為l00%，從1991年到1995年的價格指數每年增長幅度分別是11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.8%，則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000

(7)待估建筑物為磚混結構單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3 000元，土地還原利率為7%.建筑物還原利率為8%，評估時，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評估人員另用市場法求得土地使用權價格每平方米1 000元，運用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是( ) 元。

a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041

(8)殘余估價法屬于( )中的一種具體方法。

a. 收益法 b. 成本法 c. 市場法 d. 功能價值法

(9)有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元/平方米，則樓面地價為( )元/平方米。

a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800

(10)若反映宗地地價水平，( )指標更具說服力。

(11)某地產未來第一年純收益為30萬元，假設該地產的使用年限為無限年期，預計未來每年土地純收益將在上一年的基礎上增加l萬元。資本化率為7%，則該地產的評估值最接近于( )萬元。

a. 205 b. 429 c. 633 d. 690

(12)待估地產年總收人18萬元，年總費用10萬元，剩余使用年限10年，折現率為10%，則其評估價值最接近于( )萬元。

a. 110 b. 61 c. 80 d. 49

(13)待評估建筑物為一磚混結構兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每層月租金為2500元，各種費用占租金收入的40%，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，評估人員另用市場法求得土地使用權價格為每平方米1000元，建筑物的年純收益為( ) 元。

a.1000 b.12000 c.4000 d.2000

(14)某評估機構采用市場法對一房地產進行評估，評估中共選擇了三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、15l萬元3個評估結果，它們的權重依次為25%、40%、35%，則被評估房地產的價值最接近( )萬元。

a.140 b. 157 c. 141 d. 148

(15)如果房地產的售價為5000萬元，其中建筑物價格為3000萬元，地價為2000萬元，該房地產的年客觀凈收益為450萬元，建筑物的資本化率為10%，那么土地的資本化率最接近于 ( )。

a. 9% b. 12.5% c. 7.5% d. 5%

(16)被評估建筑物歷史建造成本為80萬元，1997年建成，要求評估該建筑物2000年的重置成本。調查得知，被評估建筑物所在地區的建筑行業價格環比指數分別為103%、103%、102%，該建筑物的重置成本最接近于( )萬元。

a. 86 b. 87 c. 90 d. 85

(17)已知某房地產月租金收入為20萬元，月費用總額為5萬元，建筑物價格為1000萬元，建筑物的資本化率為10%，該房地產的土地年純收益最接近于( )萬元。

a. 50 b. 60 c. 80 d. 100

(18)假定被評估房地產可以永續利用，預計前3年的純租金收入分別為3萬元、2萬元、1萬元，從第4年開始年純收益保持在3萬元水平上，折現率為10%，該房地產的評估值最接近于( )萬元。

a. 28 b. 32 c. 25 d. 30

(19)被評估土地的剩余使用權年限為30年，參照物剩余使用權年限為25年，假定折現率為8%，被評估土地的年限修正系數最接近于( )

a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054

(20)運用最佳使用原則評估地產的前提條件是( )。

a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性

c. 土地用途廣泛性 d. 土地利用永續性

(21)某宗地取得費用為每平方米100元，開發費用為每平方米300元，當地銀行一年期貸款利率為9%，二年期貸款利率為10%，三年期貸款利率為11%，開發周期為3年，第一年投資占總投資的1/2，第二、三年投資各占總投資的l/4，問該土地每平方米應負擔利息為( )元。

a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25

(22)某磚混結構單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權價格為1200 元/平方米，建筑物的年純收益為( )元。

a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000

(23)某一宗2000平方米空地的預計最佳利用方式，為開發一建筑面積4000平方米的商業建筑。預期該商業房地產建成后的售價為3000元/平方米，估計該建筑物的建筑費用為1400元/平方米，專業費用為建筑費用的6%，利息利潤為地價、建筑費用及專業費用之和的15%，銷售費用及有關稅費為售價的10%，該土地的價值接近于( ) 元/平方米。

a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000元

(24)在用收益法評估土地使用權價格時，總費用不包括 ( )。

a.房地產稅金 b.管理費 c.利息 d.保險費

(25)某一宗土地用于住宅開發時的價值為300萬元，用于商業大樓開發時的價值為500萬元，用于工業廠房開發時的價值為280萬元。城市規劃確認該土地可用于住宅或工業。該宗土地的價值應評估為300萬元。這體現了房地產評估的( )

a.供求原則 b.替代原則 c.最佳使用原則 d.貢獻原則

(26)某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高15%，室內格局因素修正系數為( )

a.100/115 b.85/100 c.115/100 d.100/85

(27)某建筑物建成于1990年1月，為磚混結構一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2001年1月的重置成本為500 萬元，2001年1月的評估值接近( ) 萬元

a.400 b.392 c.402 d.390

(28)某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發費為l000萬元，土地開發期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。該土地投資利息為( ) 萬元

a.120 b.80 c.60 d.100

(29)某宗土地為1 000平方米，國家規定的容積率為5，建筑密度為0.6，下列建設方案中最可行的為( )

a. 建筑物地面一層建筑面積為800平方米，總建筑面積為4600平方米

b. 建筑物地面一層建筑面積為700平方米，總建筑面積為7000平方米

c. 建筑物地面一層建筑面積為600平方米，總建筑面積為4800平方米

d. 建筑物地面一層建筑面積為400平方米，總建筑面積為4200平方米

(30)某地產未來第一年的純收益為18萬元，預計以后各年的純收益按l%的比率遞減，該地產的剩余使用權年限為10年，折現率為8%。該地產的評估值最接近于( )萬元

a. 77 b. 146 c. 116 d. 193

3、多項選擇題

(1) 影響地價的一般因素有( )。

a. 行政因素 b. 區域因素 c. 社會因素 d. 經濟因素 e. 人口因素

(2)影響地價的社會因素主要包括( )等幾個方面。

a. 政治安定狀況 b. 社會治安程度 c.稅收政策 d. 房地產投機 e. 交通管制

(3)影響商業用地土地價格的區域因素有( )。

a.商業繁華程度 b.環境優劣度 c.規劃限制

d.公有設施完善度 e. 交通便捷度

(4)影響地價的個別因素主要有( )。

a. 位置因素 b. 地形地質因素 c. 面積因素

d. 地塊形狀因素 e. 土地利用因素

(5)市場法中進行區域因素修正需考慮的因素有( )。

a. 繁華程度 b. 交通狀況 c.基礎設施狀況

d. 環境質量 e. 土地使用年限

(6)評估建筑物需考慮的因素包括( )。

a. 產權 b. 用途 c. 建筑結構 d.建成時間 e.裝修質量和水平

(7)建筑物應在( )方面符合政府規定。

a. 建筑結構 b. 建筑用途 c.容積率 d.覆蓋率 e.外形設計

(8) 我國房地產評估的標的物一般包括( )。

a.土地使用權 b.土地所有權 c.建筑物及其權益

d.建筑物中的水暖設施 e.建筑物中的辦公設備

(9)假設開發法中的投資利潤是以( )為計算基礎的。

a.專業費用 b.投資利息 c.賣樓價 d.地價 e.建筑費用

(10)運用市場比較法評估地產，在選擇參照物時應注意在( )方面與評估對象保持一致。

a.交易類型 b.用地性質 c.交易價格 d.供需圈 e.交易時間

(11)房地產評估遵循的原則有( )

a.最有效使用原則 b.合法原則 c.替代原則 d.供求原則 e.貢獻原則

4、計算分析題

(1)待估宗地為待開發建設的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設，允許容積率為6，覆蓋率為≤50%，土地使用權年限為70年，要求按假設開發法估測該宗地公平市場價值。有關數據如下：預計建設期為2年，第一年投人60%的總建設費，第二年投入40%的總建設費，總建設費預計為1000萬元。專業費用為總建設費用的6%，利息率為10%，利潤率為20%，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的5%，假設住宅樓建成后即可全部售出，樓價預計為3000元/平方米,折現率10%。

(2)投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5，單價為1000元/平方米，乙地容積率為3，單價為800元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應選擇哪一幅土地進行投資更為經濟?

(3)某房屋建筑面積為1200平方米，同類型房屋標準新建單價為970元/平方米，但該房屋裝修好，調整增加1%;設備配置齊全，增加2%;地段、層次、朝向增加1.5%，其他情況同于標準房屋。經現場評定，該房屋為7成新。根據上述情況，評估房屋價格。

(4)某商業用房地產，按照國家的規定其土地使用權最高使用年限為40年，現該房屋擬出租，出租期l0年，按租賃雙方合同規定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎，每年比上年遞增2%，后5年按每年15萬元固定不變。假定資本化率為l0%，該房地產l0年租期內的收益現值為多少?

(5)有一待估宗地，現收集到4個可比較參照交易案例，具體情況如下表。

宗地

成交價格

(元/平方米)

交易時間

交易情況

容積率

剩余使用年限

區域因素

個別因素

待估地

2000/01

0

1.2

45

0

0

1

800

1998/01

2%

1.3

50

1%

0

2

850

1999/01

1%

1.4

50

0

1%

3

760

1998/01

0

1.1

40

0

-2%

4

780

1998/01

0

1.0

45

-1%

1%

表中的交易情況、區域因素及個別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優，數值大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關系為：容積率在l-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時增加3%。該城市地價指數見下表：

年份

1995

1996

1997

1998

1999

2000

指數

100

105

108

110

111

115

試根據以上條件評估待估宗地2000年1月20日的價格。

(6)有一宗已七通一平的待開發建設的空地，土地面積為3200平方米，建筑容積率為2.5，擬開發建設為公寓。土地使用權年期為50年。據市場調查和項目可行性分析，該項目建設開發周期為3年，取得土地使用權后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為90%，每建筑平方米的年租金預計為300元，年出租費用為年租金的25%。建筑費預計每建筑平方米1000元，專業費為建筑費的10%，建筑費和專業費在建設期內均勻投人。假設當地銀行貸款利率為7%，不動產綜合還原利率為8%，開發商要求的總利潤為所開發不動產總價的15%。試評估該宗土地的地價。計算結果以元為單位(取整)。

(7)房地產的總使用面積為1萬平方米，月租金為7元/平方米。預計年房租損失費為年預期租金總收入的5%，房產稅為年預期租金總收入的12%，管理費、修繕費為年預期租金總收入的6%，房屋財產保險費為0.3萬元/年。預計該房地產尚可以使用10年。折現率為12%。計算該房地產的評估值。

(8)假定某市政府將于2000年2月1 日公開拍賣一宗土地，規劃用途為住宅，土地面積 5000平方米，容積率限定為4，土地使用權70年，某開發商欲購買此地，他準備取得土地后即投資開發，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元/平方米，專業費為建筑成本的6%，開發商的目標利潤為成本的15%，有關稅費為樓價的5%，折現率為10%，工程完工后每平方米售價5500元，估計一年內售完。開發商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。

(9)某房地產2001年10月的年凈收益為300萬元，預測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年10月轉售時的價格預計比2001年10月上漲10%，轉售時賣方應繳納的稅費為售價的6%。若該類房地產的投資收益率為9%，試測算該房地產2001年10月的價格。

(10)某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命為50年，實際已經使用8年。經過調查測算，現在重新建造全新狀態的該類建筑物的建造成本800萬元(建設期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%)，管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發利潤為120萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元;裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，已經使用2年;設備部分的重置成本為110萬元，平均壽命為10年，已經使用 8年。假設殘值率為零，試計算該建筑物的折舊(貶值)總額。

(11)某房地產的土地面積1000平方米，建筑面積2000平方米。土地于1994年10月1日通過有償出讓方式以1000元/平方米的價格取得，使用權年限為50年。建筑物為鋼筋混凝土結構，于1995年10月1日建成使用，建筑造價為800元/建筑平方米。1999年10月1日與該房地產地段及用途相似、使用權年限為50年的土地的價格為1100元/平方米，該類房屋的重置成本為900元/建筑平方米。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6%，試估算該房地產1999年10月1日的總價格。

(12)某在建工程開工于2001年3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積率為5.1，用途為公寓。土地使用權年限從2001年3月1日起50年。土地取得費為樓面地價1000元/平方米，該公寓正常建設期為2年，建造費用為2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已經投入預計建設費用的45%。估計該公寓開發項目可以按期完成，建成后出租的租金預計為80元/建筑平方米·月，可出租面積為總建筑面積的65%，正常出租率為80%，出租經營費用為收入的30%。購買該在建工程應交納稅費為購買價格的4%。試估算該在建工程2001年9月1日的價格。折現率為10%。

(13)某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層已經于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，出租費用為租金的20%。折現率為10%。試估算該房地產1998年5月31日出售時的總價格。

(14) 某在建工程開工于2002年3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積率為5，用途為公寓。土地使用權年限從2002年3月1日起50年。土地取得費為樓面地價1000元/平方米，該公寓正常建設期為2年，建造費用為2500元/建筑平方米，到2002年9月1日已經投入預計建設費用的45%。評估基準日相近地區類似70年土地使用權的土地上剛剛建成公寓(建設開發周期為2年)的出售價格為3500元/建筑平方米,公寓類房地產價格近年來每年上漲2%,預計將繼續保持該增長率。購買該在建工程的契稅稅率為購買價格的4%,市場利息率為10%,利潤為樓價的8%。試估算該在建工程2002年9月1日的價值。若按評估價值進行交易,在建工程的原產權人大約贏余或虧損多少(不計利息)?